[摘要] 十多年来，关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断，持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由是，与其他国家相比，中国的房价与收入之比最高。有一个流传甚广的数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4年-6年。
十多年来，关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断，持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由是，与其他国家相比，中国的房价与收入之比。有一个流传甚广的数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4年-6年。
越能为移民创造就业的城市，房价泡沫破灭的风险越小
十多年来，关于中国存在房地产泡沫的声音从未中断，持“泡沫论”的人包括2013年诺贝尔奖得主罗伯特·希勒在内。希勒等人的一个主要理由是，与其他国家相比，中国的房价与收入之比。有一个流传甚广的
数据是，中国人买一套房子平均下来需要15年的收入，国际上是4年-6年。
房价上涨趋势与推动因素
用房价与收入之比来评价房价，其理论基础在于，通常情况下一个家庭会将自己收入的某一个比例用于住房开支，这个住房开支不管是用于租房还是还贷，它反映的是住房的真实需求。所以，房价与收入之比如果太
高，就可能不反映真实需求了。
假定一个家庭会将自己收入的某个比例用于住房开支，给定这个比例，如果家庭的收入不断提高，意味着家庭的住房开支将不断增长。再假设新建的住房以某一个速度增长，那么房租和房价就取决于需求和供给增长
的相对速度。问题是，家庭的居住面积不会无限地提高。这意味着，住房供给的增长从长时段来看是慢于收入增长的。于是，在长时段里，房价是不断上涨的，只是速度有多快的问题。
如果认识到房价的上涨趋势，而住房可以通过抵押来购买，我想，大多数人会选择现在买，除非你认为当前买房的压力大到挤出了必要的消费。对于买房做投资的人来说，还得加个条件，房价上涨的速度要大于其他
投资回报。
中国还有两个特别因素加剧了房价快于收入上涨的趋势。个是低利率，由于对存贷款利率的管制，中国最近20年来的实际利率大约就在平均1%左右。对于一个年均经济增长大约10%的经济体来说，这样的实际利率
意味着资金成本非常低。于是，不妨先借钱买房。
第二个是土地供给收紧。2003年以来，中国一方面在土地的一级市场上实施了更为严格的招拍挂制度;另一方面开始减缓供地的速度，特别是相对减少了在东部城市的建设用地供给。结果是，在大量人口流入的东部，
土地供给却相对收紧，于是东部的地价和房价被更快地推高。
城市化、移民与房价
在全球范围内，越是发达国家，房价与收入比越低。理由是发达国家经济增长率较低，城市化进程已经结束。而在发展中国家，城市化水平较低，经济和人均收入在快速增长，这意味着在长期住房能够。
预期到这一点，消费者的购房行为将早于人均GDP(收入)的增长，从而使当前的高房价包含有理性的成分。国际横向的比较显示，在城市化水平较低的发展中国家，房价与人均GDP的比值相对更高。
对于中国的高房价，长期的低利率和严格的土地供给控制难逃其责，但发展中国家普遍的高房价却在一定程度上和城[实时消息价格户型 点评]市化进程有关。城市化水平的提高意味着大量移民进入城市，这会带来
持续增长的住房需求。由于住房是一种可以抵押的商品，因此，当城市化带来的住房需求增长被理性预期到的时候，投资者还会投资房产，于是房价增长率可能快于人均GDP(收入)增长率。大城市吸收移民较多，于是
，大城市的房价上升速度将更快。
我与欧海军、陈斌开的一项研究发现，在控制了城市经济发展水平和城市人口规模等因素后，外来人口占比更高的城市房价更高，2000年移民占比每多出10个百分点，2005年房价高出8.3%。在移民占比变化更大的城
市，房价和房价增长率都更高，2000年-2005年移民占比变化每多出10个百分点，2005年房价高出16.2%，2000年-2005年房价增长率高出18.5%。移民占比和移民占比变化对房价的影响，主要是通过城市移民和收入水
平较高的移民来实现的。
在中国，以户籍制度为代表的城乡二元经济结构严重阻碍了城市化进程，导致城市化远远落后于工业化。在城市化水平的国际比较中，中国的城市化水平远远低于发展水平类似国家的平均水平。如果政策调整到位，
中国完全可能进入一个快速城市化的时期。
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