[摘要] 4月22日，无锡户籍新政正式出台。自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
4月22日，无锡户籍新政正式出台。自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
“从无锡户籍新政中‘户均建筑面积达60平方米以上’的这项条件来看，很明显是针对当前无锡楼市大户型库存较大而来，和此前关于针对144平方米以上高端房源做出限购松绑举动的传闻有一定的吻合。
”同策咨询研究部总监张宏伟认为，在无锡市限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，成为无锡市楼市调控政策短期“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的
非常重要手段。
值得一提的是，无锡所处区域正是此前房价调整呼声的长三角区域。同区域的杭州、常州等城市都出现大幅降价的楼盘。作为本轮楼市调控标志性政策的限购，也承受越来越大的压力。
目前有46个城市执行限购政策，除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外，还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。从去年下半年开始，温州、徐州、舟山已开始
出现局部放松限购政策。
单看无锡新政，既没提放松限购，引发叫停风险，又通过户籍手段实质上对楼市造成利好。据统计，今年1至4月份，无锡楼市成交量同比去年下降26%，住宅库存868万平方米，去化周期在16至18个月（合理范围
为12个月），其中以本地客户为主的大户型库存量更为突出，有超过300万平方米的去化周期相当漫长。
不过从此前或明或暗有放松举动的城市来看，政策微调后，一段时间内成交数据有短暂飙升，但之后又再度回落，整体市场并无实质性好转。而无锡新政对市场的效用也无法避免这个规律。无锡户籍新政会促使
2014年年内高端市场和外来务工人员的首套自住需求大幅释放，成为刺激市场的“强行针”，但到了2015年之后这些人群对于购房入户的新政敏感性降低，楼市需求就可能回归理性与正常。
压力骤增
国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，住宅新开工面积下降27.2%。全
国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。房地产市场在一季度表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。
全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，房地产资金总体紧张，是今年市场三大趋势之一。另外的两种趋势分别是房地产各项指标仍然处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅在下滑，不同城市、地区、
企业间的分化将持续。
作为近两年几乎在每月70个大中城市中房价下跌的城市，温州房价下跌的势头至今都没有被止住。2012年温州商品住宅均价达18403元/平方米历史高点，2013年降至16430元/平方米，降幅达10.72%。
2014年2月，温州商品住宅均价又滑至15344元/平方米。实时数据显示，2014年3月温州房价环比下降0.1，同比下降3.9，再次成为70城中下跌的城市。
对于温州来说，当以限购为主要手段的楼市“去投资化”的政策持续执行之后，大量民间资本“钱生钱”的逻辑被打破，由于房价下跌，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产，导致许多民营企
业过度参与房地产投资深陷债务泥潭不能自拔，再叠加温州经济基本面触底的因素，整个温州市房价进入下跌通道。
2014年前三个月，温州市一手商品住宅成交量只有69.44万平方米，月均只有23万平方米，而到了3月份，全市成交量只有16万平方米，整个市场成交均价也在15000元/平方米左右徘徊，温州楼市短期内似乎仍然
在僵局之中，没有明显好转。
在这种背景下，温州市自2013年至今两次提出松绑楼市限购的方案。次是2013年8月，当时温州宣布自2011年限购政策实施之后，已购买一套住宅的本地户籍家庭，可以再购买一套住宅，但名下所有房产只能
是两套。第二次是不久前宣布，在温州市区三区内没有二套以上住房的，都可在温州购房。在温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购。温州市市长陈金彪在“两会”期间也表示，温州房地产泡沫已得到充分挤
压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。
“一直认为药不能停的楼市，在一季度部分城市出现价格下调的情况后，终于又出现了停药迹象。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示，其实出现类似松动的主要原因很简单，地方政府很大程度与房
地产绑定，没有房地产的土地出让金、相关税费，地方政府的财政来源就会出问题。
房企分化
除限购政策外，目前对房地产市场影响较大的因素主要集中在信贷领域。一季度金融机构房地产贷款增加7971亿元，同比多增868亿元，占一季度整体贷款新增规模的26.5%。但整体增速有所放缓，信贷政策收紧
将加大房地产下行风险。与3月初相比，近期信贷趋紧愈发明显。北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。
信贷宽松是2012年到2013年房地产市场成交量大涨的最关键原因，而本轮市场成交下滑也正是在信贷环境不断趋紧的背景之下，因此对信贷政策的微调或许成为缓解市场趋冷的重要作用力，不过目前来看，银行
层面放松信贷的可能性不大。
不过不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多是由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然2008年末对楼市的
诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调将难以取得此前的效果。
从房地产企业的角度看，行业走弱和企业分化趋势愈发明显。目前已经公布的1季度销售业绩的33家房企合计3月销售额为1035.33亿元，一季度合计签约金额为2856.42亿元，在33家房企中，销售业绩出现明显分
化，其中有19家房企未出现上涨，16家房企出现了同比明显下调。在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。
“大者愈大、强者恒强，中小型房企将愈发艰难，特别是立足三四线城市的很多企业，下调幅度惊人。”张大伟表示，房企分化、城市分化，将成为未来很长一段时间房地产市场的主题。
双向调控
从一季度整个房地产市场表现来看，2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州等地个别楼盘大幅降价之后，宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较
明智的大幅降价策略“以价换量”，但季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量升”的轨道上来。
张宏伟表示，当前宏观经济下行，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。当前市场上传出的“双向调控”观点代表了许多房企和业内人士的观点。短期内“
抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。
与此同时，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”的政策可以出台，比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松可以做出政策层面的“微
调”。不过对于供不应求、房价上涨压力较大的一二线城市，限购仍需严格执行。除了调节新房的供需结构外，加快二手市场的流通也是调节供需的手段。
“只要地方政府在‘抑制投资购房需求，支持合理购房需求’范围内，政策导向没有偏向投资与投机这两类需求，地方政府的微调动作被中央明确叫停的可能性就会比较小。”业内人士表示。
张大伟表示，根据对现行限购政策的分析，未来对限购微调可能的形式主要有两类：一是非户籍资格审查放松。因为去年底房价上涨过快的17个一二线城市升级调控政策，主要手段之一即为提高非户籍购房者缴
税年限门槛。同期上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城市发文提高了非户籍缴税年限，将购房年限延迟了1至2年，造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松，加之城镇化进程中户籍政策的
逐步放开，将释放一部分非户籍人口的购房需求。
第二个可能出现的微调为限购范围放松。据中原地产统计，目前限购的46个城市中，仅16个城市对全市域限购，大部分城市仅对中心城区限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品的定向微调，例如长沙
的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住房，且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。在实际执行过程中，限购范围的缩小也将明显影响限购力度与效果，带动周边区域成交。若放开对于二手房的限购，可
加快二手市场的流通，并合理引导市场梯度消费。
“尽管放松难以扭转大局，然而对于库存偏大、近期销售放缓、降价压力增加的一些城市，政府有放松限购的冲动。虽然政府出台相关政策的概率极小，但若执行尺度上有所放松也将对市场产生影响。”张大伟
表示。
4月22日，无锡户籍新政正式出台，此前福建被传口头发布救市“闽十条”，再加上包括温州、长沙、杭州在内的多个城市可能限购松绑的传言不胫而走，在房地产数据初现颓势之时，至少在舆论层面房地产政策
已展现出微调或暗自放松的势头。
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