[摘要] 在房地产住宅市场一片哀鸿之际，房企们肯定又在琢磨下一个转型方向了。这个情景太熟悉了，其实从2008年开始，转型之声就沸反盈天，当时很多房企把焦点定在商业地产上，于是就有了这几年遍地综合体，购物中心扎堆的景象，曾经被视为金矿的蓝海，如今已经成为月黑风高的红海。
国危思良将。在房地产住宅市场一片哀鸿之际，房企们肯定又在琢磨下一个转型方向了。这个情景太熟悉了，其实从2008年开始，转型之声就沸反盈天，当时很多房企把焦点定在商业地产上，于是就有了这几年遍地综合体，购物中心扎堆的景象，曾经被视为金矿的蓝海，如今已经成为月黑风高的红海。
5月16日，万科宣布了在廊坊开发物流地产。其实，在此之前，万科已在操作的产业地产项目包括青岛广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园等。
在住宅市场的未来变得不那么确定的时候，作为行业的万科开始在产业地产领域布局谋篇。在房地产开发领域，万科一直以应变足够快而著称，但是，这一次，万科却踏踏实实地做成了一回后来者。因为在该领域，除武汉光谷、北科建等产业地产专注的深耕者外，盘踞环京楼市多年，产业与住宅并举的华夏幸福(600340,股吧)，以及绿地、万通、合生创展等传统住宅领域的竞争者，也将成为万科在产业地产领域不可回避的对手，必须小心行事。
绿地
把绿地排在位，是因为无论从自身需求、客观形势、禀赋资源以及既有动作来看，绿地都是传统房企里面转型产业地产行列中的佼佼者。
绿地的房地产销售规模很可能在2014年超越万科成为行业老大，但既往这种超高楼和综合体的拿地模式总有个瓶颈期，在这一点上张玉良确实有他独到的远见，那就是推动产业新城建设，以平台建设的姿态推动其“智慧城镇”战略。而且，绿地本身就有能源和金融产业，更容易以产业思维去思考产业地产的发展脉络，另外，绿地还发起成立了规模的小额贷款公司，这些金融产品服务都有利于绿地产业地产平台的搭建。
实际上，绿地从2011年就已经开始谋划产业地产布局，现在已经相当具规模。目前，绿地已经和东航、南航等大型航空巨头联手，把发展重点瞄准了空港新城，其在产业地产的爆发空间值得期待。
NO.2 复星
复星也是个人比较看好能够在产业地产领域有所作为的房企。因为复星本身是一种投资型企业，能够以一 种长远的整合型思维去发展一项业务；而且复星自己也有丰富的实业和金融投资经验，产业思维是房企转型产业地产一个核心点，复星是有这个先天优势的。
其实，当年复地已经做过两个产业地产项目“复地钢领”和“复地金石湾”，完全以复星的产业业务经验打造，获得行业内相当的好评。目前，复星在产业地产方面的动作相当大，除了著名的“菜鸟网络”外，又和美国保德信展开合作，将在国内商贸物流地产和养老地产有一系列的动作。
NO.3 万通
万通控股早就已经开始转型产业地产，其与TCL、汇源的合作形式已经家喻户晓。冯仑一直倡导的是“导演+制片”的美国模式，花别人的钱，做自己的事，最终大家一起赚钱。产业地产也是一样，眼下万通正在募集第二只工业地产基金，这些基金是用以并购工业地产资产，包括厂房、研发楼和物流仓储等，对标模板是全球头号工业地产商普洛斯。
虽然万通这些年说的和做的不太对等，好在做的部分也算踏踏实实在推进，中国的基金市场、金融市场、资本市场正在逐步走向完善，而主要瞄准持有增值型的万通工业地产也是个人非常看好的主流方向。就“傍大款、走正道”这一点，万通的产业地产是值得肯定的。
NO.4 中粮
中粮地产(000031,股吧)有个“富爸爸”，却一直显得“营养不良”。在实时的2014业绩会中，中粮高层也透露可能会进军产业地产意愿。其实，深圳地产界的老一辈都应该知道，中粮地产之前叫“深宝恒”，最开始就是干工业厂房起家的。直到现在，中粮地产在深圳大本营还有120万平方米的工业地产资产，在近几年比较火的广东“三旧改造”中，中粮地产这些养在深闺人未识的工业厂房终于有机会一展风采了。
3月份，通过厚朴基金方风雷的牵线，中粮已经和普洛斯签订了食品物流网络的合作协议，未来在农产品(000061,股吧)商贸、仓储、冷链物流等方面有很多发展空间。在这一点上，中粮地产应该跟招商地产(000024,股吧)学习，抓住这个机会实行“紧贴战术”，攫取其中黄金般的产业地产机遇。
NO.5 合生创展
近几年，合生创展在主业不振的状况下，又重新提出将在产业地产方面有所作为，希望成为新的业绩亮点。目前，合生创展的产业地产项目包括广州的合生T.I.T国际产业园项目，北京的中关村(000931,股吧)科技园亦庄园项目，合生粤港金融科技产业园，以及合生T.I.T科贸园等，操盘这些项目的经理人可是朱孟依高薪从大名鼎鼎的新加坡裕廊集团和中新苏州工业园挖角而来的。
其实，合生创展做产业地产除了历史渊源和土地储备外，朱孟依家族的珠江投资也理应是一个助力羽翼。珠江投资近年来在能源等实业投资和金融投资层面风生水起，这些都是能够给产业地产业务加分的重要筹码，前提是不要只是停留在纸面和概念上。
NO.6 海尔
其实在很多业内人士眼中，海尔在产业地产领域是“天生丽质”，品牌效应能够从政府手中拿到大规模廉价的工业用地，能够取得政府的信任，海尔自身产业在全世界都屈指可数，自主品牌的日日顺物流，以及数十年的服务理念和意识，如果能把这些得天独厚的优势整合进产业地产领域，其爆发增长能力是非常可观。
目前，海尔地产再次提出“产业地产”的口号，但实质上，海尔工业园绝大部分的“租户”是自己，绝非我们所提倡的市场化行为，所谓的产业地产，则完全沦为海尔家电和智能生活的试验田兼盈利点，为海尔主营业务做战略协同的附庸，此所谓一举多得。
海尔做产业地产，也许根本就是镜花水月，我们所谓的这些优势，更多是一些一厢情愿的看客心态罢了。
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