[摘要] 作为下半年的第一份成绩单，7月楼市成交数据让人们看到各城市的房地产市场仍然没有明显回暖的迹象。而房价与成交量的持续低迷，也使业内对后市表现出一定程度的担忧，一个最直观的现象就是政府“卖地”市场的好坏程度
国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，上涨的城市仅有两个。“房价下降城市增多，且降幅扩大，已经形成了市场预期。”上海房地产研究院研究员严跃进对记者表示，这将保持一定的惯性，虽然当前许多地方开始“救市”，可能会改变部分群体的预期，但由于房地产企业融资环境没有明显改善，而大多数银行在住房按揭贷款上仍维持偏高的利率，因此成交量难以大幅提振。
房企拿地谨慎导致土地出让低迷
作为下半年的份成绩单，7月楼市成交数据让人们看到各城市的房地产市场仍然没有明显回暖的迹象。而房价与成交量的持续低迷，也使业内对后市表现出一定程度的担忧，一个最直观的现象就是政府“卖地”市场的好坏程度。在目前楼市低迷、资金链紧张的情况下，开发商在拿地上也更为谨慎。据中指研究院本月初发布的实时报告显示，7月份，300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。其中
，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为1004亿元，环比减少18%，同比减少51%。一线城市中，上海、北京（楼盘）的土地出让金同比分别下降38%与45%。另以广州（楼盘）为例，2014年7月
广州11区通过挂牌出让方式成功出让9宗土地，其中住宅用地两宗、商业用地0宗、工业用地多达7宗。数据显示，9宗地总面积为242069平方米，环比6月下跌42.79%，成交金额146357万元，环比6月份骤减48.37%大幅缩水，
创全年新低。值得注意的是，推出的这9宗用地均为底价成交，以往“节节推高”的状况已不存在。
下行阶段房地产风险引发关注
在此情况下，楼市进入调整周期后，相关房地产金融风险的显现尤受关注。根据用益信托工作室的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。2014年下半年到2015年集合资金房地产信
托预计到期总规模为3282.95亿元。
用益信托研究员帅国让告诉记者，眼下集合房地产信托从募集资金来讲处于一个下降的趋势，主要原因是宏观经济增速有所放缓，信托的外部环境存在很大的不确定性，对地产行业有一些影响。同时今年三、四季度到
期兑付的房地产信托规模比较大，而房价的下跌以及成交量下滑，使得新的投资者进入比较谨慎，对未来房地产市场还处于一个观望期。从后期来讲预计房地产信托规模还将有所下滑。
虽然今年暴露出来的房地产信托违约还并不多，但是此前房地产业也有兴润置业等房企倒闭的案例，鄂尔多斯（楼盘）、温州（楼盘）等地的房地产市场调整，也曾伴随借贷危机而一度出现。尤其是近两年来由于
房企的整体融资环境趋紧，许多企业借助于房地产信托、基金等渠道大量融资，部分影子银行的资金也进入到房地产市场。在楼市成交遇冷后，还需特别防范与之相关的影子银行的风险暴露。
化解风险稳健市场成为主要目标
近日，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，提出国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。虽然仍处于征求意见阶段，但不少业
界人士认为，不动产登记或将产生蝴蝶效应，就是触动拥有多套住房的业主出售住房，增加二手房市场的供应。因为住房基础信息的完善将为政府实现精准调控提供依据，甚至能为房产税的实施提供铺垫，这一着眼长远的
市场经济“基础工程”的实施，有可能会逐渐改变买房投资增值的观念。
除此之外，棚户区改造、自住型商品房等政策陆续出台，可抵消一般性商品房对GDP带来的负面影响，并保证基本民生问题。国家开发银行研究院常务副院长、金融研究发展中心主任郭濂此前透露，下半年将加大棚户
区改造投资，预计全年棚户区改造资金将达到5000亿元左右，或拉动GDP上升0.21个百分点。
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