[摘要] 楼市依然是2014实时热门的话题，不过在经济大环境不景气的背景下，大家讨论的方向从过去的房价还能涨多少，转向讨论下降空间有多大。
楼市依然是2014实时热门的话题，不过在经济大环境不景气的背景下，大家讨论的方向从过去的房价还能涨多少，转向讨论下降空间有多大。而龙头老大万科的中报向来不缺文艺范，面对如此市况，万科将这一阶段定义为“从黄金时代过渡到白银时代”。
过渡白银时代房企谨慎乐观
今年上半年，住宅开发投资完成额增速由去年同期的20.8%下降至13.7%，商品住宅新开工面积同比减少19.8%，新开工面积为近5年来。包括北上广深在内的14个主要城市的库存面积已从2013年底的1.22亿
平方米增至1.35亿平方米，去化周期相应从9.8个月拉长至15.4个月。
骤变的数据，宣告了楼市的黄金时期告一段落，而面对紧接而来的白银时代，万科认为行业并不是进入下行通道，由高速增长转向平稳增长才是大概率事件。因此对行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。
持有类似观点的房企不在少数。
招商地产(000024,股吧)认为，此次调整与前两次的调整有所不同，更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致，市场的回暖有待于需求的有效释放，因此决定市场的复苏将是缓慢的，但同时整体大幅下滑的概率也不大。
“大炮”任志强旗下的华远地产(600743,股吧)态度也谨慎乐观，“2013年商品房销售增长速度超常，2014年销售略降属于市场理性反应。从两三年时间周期来看，房地产市场发展基本平稳。长远而言，短期的调整有利于房地产市场未来能够更加健康平稳的发展。”
目前整个外部货币环境对房地产仍然偏紧，未来几个月房地产融资包括贷款依然会处于偏紧水平，很难使开发企业资金面有本质好转，预计下半年房企资金面还会维持偏紧的水平。
这对本已面临销量下滑，库存上升的房企来说无疑是雪上加霜。对于资金密集型的房地产业，尤其是那些财务杠杆较高的房企来说，资金链是万万不可断的。因此大大小小的上市房企，在中报中最统一的口号就是：去化！今年很多城市的住房供应量和库存压力进一步增加，很多城市的去化周期已超过20个月。
各家公司纷纷出招，万科将新推盘当月销售目标定在了60%，招商地产则将狠抓营销列为下半年工作的重中之重，要积极创新一线营销手法，利用好地产大数据和互联网平台，确保项目有效去化。
国金证券(600109,股吧)的研究显示，静态看一二线城市的库存分别比上轮周期峰值低11%和高26%，考虑供求双方力量对比，目前去库存并未实质展开，各级城市的去化周期尚未出现企稳并回落的迹象。
其进一步指出，作为反映行业短期供求最灵敏的指标的一二线城市的批售比，分别比历史峰值低28%和34%，说明短期供求尚未恶化到令开发商失去信心的水平。但在未来如果没有政策外力干扰的情况下，今年底或明年初，
房价难免出现实质性的调整。
转型成一致选择 方向各有不同
在高呼去化的同时，房企们另一个高度一致的观点就是转型。不过从个体方向来看，还是区别明显。
“未来十年，房屋销售仍可支持万科的发展，仍将是万科最主要的业务内容。但万科一直有提前思考十年以后的习惯，同时互联网时代也影响了所有的商业领域，因此，万科的转型已经开始。”万科董秘谭华杰说。
万科认为，经济转型、不动产精细化将带来巨大的需求，其将加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索。总裁郁亮更表示，未来会像做住宅一样发展商业。
与龙头聚焦地产细分市场不同，更多的二三线房企将转型定义为业务的多元化，以多条腿走路来冲淡地产低迷带来的影响。
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