[摘要] 面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。
“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。”兰德咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。
记者查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据,前7月房企来
自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款“过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加
紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。
房企现金储备下降
以招商地产为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;泰禾集团上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的37.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月30日,其货
币资金为428.61亿元,而年初是443亿元。
当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现
金收入带来明显提升。
以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。
亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东表示,受银行按揭贷款放款不及时等因素影响,房企目前回款率不高是很正常的现象,而且越是小的公司越容易遇到销售回款被拖欠的问题。
此前,平安好房网CEO庄诺在每日经济新闻报社主办的第四届价值地产年会上谈及,为了解决资金的及时回款,不少开发商会选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。
宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。
调整负债结构准备过冬
受销售额下降,以及回款不力等多重因素影响,今年很多开发商的经营性现金流由正转负,这使得开发商大幅度增加了贷款的规模。而业界普遍认为本轮楼市调整周期较长,开发商为此调整了贷款结构,部分短期贷款被中
长期贷款替代。
招商地产长期借款金额由年初的170亿元出头,增加至上半年末180多亿元,短期借款由上一年的425亿元,降至342.5亿元。金融街的长期借款由228亿元增加至308亿元,短期借款则由12.6亿元减少至5.3亿元。
宋延庆说,在市场回暖时间未知的大背景下,调整短期贷款和长期贷款的负债结构,能大大提高企业资金链的安全性。但是,上述做法的代价却是利息支出大幅度上升。
招商地产中报显示,公司上半年分配股利、利润或偿付利息所支付的现金由去年同期的10亿多元,增加至今年上半年的15亿多元。金融街同期上述现金支出项由13亿元增加至20亿元,泰禾集团的上述现金支出更是由去年
同期的6亿多元增加至今年上半年的22亿多元。
值得注意的是,房企可以通过资本化利息,将部分财务费用在项目开发的成本中摊销掉,因而在半年报中,上述成本尚显现不明显,但上述巨额的财务费用未来无疑将会吞噬房企相当一部分利润,是企业业绩的一大隐患。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
