[摘要] 限购退出以后，市场成交量在短暂反弹后重回低迷态势。于是，业内人士和专家学者均认为，决定楼市走向的是限贷政策。9月30日，央行和银监会联合发文，调整并放松了住房限贷政策。
限购退出以后，市场成交量在短暂反弹后重回低迷态势。于是，业内人士和专家学者均认为，决定楼市走向的是限贷政策。9月30日，央行和银监会联合发文，调整并放松了住房限贷政策。
限贷政策调整能否解决楼市目前面临的问题，各界众说纷纭。有观点认为，松绑限贷会激励对金融杠杆敏感的投资需求入市，房价会触底反弹。有人认为，松绑限贷会 给市场传达政府救市的信号，开发商“以价换量”策略终止。也有观点认为，房价相对购买力未有实质性下调，库存继续攀升，房贷利率难以触及0.7倍基准利率 下限，楼市量价继续下调是大趋势。
分析政策效应，先要看政策意图在纠偏还是救市？目前，楼市政策但凡向松动的方向调整，市场和民间一定 会给其扣上“救市”的帽子。事实上，笔者认为，此次房贷政策调整重点在于纠偏。“认房又认贷”的惩罚性二套房贷发放原则，不仅错杀了因收入增加、家庭规模 扩大而产生的主动改善住房的需求，而且连那些被动或无辜的二次购房需求(比如因工作调动、家庭搬迁)也被误伤。
当然，之所以实施“认房 又认贷”政策，与2010-2013年房价过快上涨、不合理购房需求过于旺盛有关。如此严厉和不近人情的政策选择应该是权宜之计，而非长期之策。在无风险 率诱人、楼市长期风险被普遍关注的情况下，房地产投资需求已经开始退潮，“认房又认贷”继续实施的一个重要前提已经基本不存在。
目 前，城镇居民家庭户均已拥有1.0-1.1套住房，基本住房需求已得到满足，改善性需求大规模释放的时代开启。其实，随着收入水平的提高，老百姓改善住房 条件顺理成章，这在国际上是很普遍的。近年来，随着我国城镇居民收入的增长，旨在改善生活条件的各类消费需求会爆发性增长，这一点从近期国庆“黄金周”期 间的旅游热度可见一斑。“衣食住行”中，居住问题是头等大事，必然会随着收入水平的提升而提上议事日程。
但是，不管是换更大的房子，还 是换公共服务更好的房子，相比首套住房的购置来说，改善性住房需求都需要更多的购房资金，对住房贷款的需求具有刚性。因此，此次房贷政策松绑的重点，就在 于支持改善性住房需求。而且，“拥有1套房并已结清房贷的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策”的规定，事实上是顺应了 改善性住房对于贷款需求具有刚性这一现实。
根据中金公司的经验研究，目前我国城镇居民改善性住房需求一般占到市场需求的15%-25% 之间(万科144平米以上住宅销售占比仅为10%-12%)。因此，此次政策松绑释放出的新增市场需求有限，而不会像媒体所言的投资需求纷纷入市。另外， 尽管改善性需求和投资性需求不易区分，但由于前面所言的“投资性需求已经开始退场”，再加上改善性住房需求者要想享受首套房贷的优惠，需要偿清既有贷款， 金融杠杆利用被严格限制。因此，笔者认为，除中心区少数优质楼盘外，短期内投资需求也不会隐藏在改善性需求中而兴风作浪。
同时，在重点 城市，绝大多数改善性需求者需要将仅有的1套房屋卖掉，才能偿清原有房贷，以便再次购房时享受首套房优惠政策。因此，本次房贷政策松绑在增加市场需求的同 时，也增加了市场供应，供需关系比较稳定。不管从需求端还是供给端，本次政策松绑拉动房价上涨的效应都不应该被高估。
当然，在广大的 二、三线城市，由于超过60%人群选择全款购房，在这些城市，此次松绑限贷政策释放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二、三线城市库存压力非常大， 一般消化周期在20个月以上，有的城市则需要数年才能将存量待售住房卖掉，本次松绑限贷尽管支持第二套住房购置，但其消化库存的效应远大于推动房价上涨的 效应，这也是本次房贷政策调整的用意之一。因此，在二、三线城市，住房销售量会有明显上升，但房价很难再次上涨。
因此，总的来看，本次 政策调整纠偏的成分大于救市(去库存)的成分。而且，政策设计在释放需求的同时，也从限制金融杠杆、利率风险定价、增加存量房供应等角度控制投资需求，引 导市场预期，政策松绑力度有限。“有保有压”的差别化特征很明显，以避免再次陷入“政策一松房价就涨”的调控旧模式，未来楼市“以价换量”的趋势不改。
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