[摘要] 论2017天下大势，走出通缩的阴霾后世界经济仍将持续一段低增长时期，而政治因素增加了低增长环境下新的不确定性。
展望2017年，由美国加息引发的新兴国家危机、以发达国家为首的全球人口老龄化所引发的潜在成长率的低下、世界贸易摩擦的加剧、中国经济的稳定性等都是未知数，低增长模式恐将持续。
然而，换挡也是为了新的出发。主要国家从货币政策转向财政政策的治理是否能带来更健康、更可持续的经济增长？中国如果跨过痛苦的换挡期是否能成功跨越中等收入陷阱，真正重回世界之巅？
一、宏观经济分析
换档期多颠簸，三个“跟不上”和当下“中国策”。
1.需求跟不上供应
量化宽松的边际效应及对收入端造成的危害已成共识。
距离上次全球金融危机过去了7年有余，在各国宽松货币政策的推动下，世界各主要发达国家均在2015-2016年的过程中迎来了较为稳定的通胀环境，并有望将此延续至2017年。这意味着通缩风险已不是主要课题，全球货币政策宽松的竞赛也进入了尾声，随着美国复苏局面的逐渐确立，世界正在进入一个新的阶段。
换挡必然会引来变化，而变化则意味着震动：
、政策面：各主要国家央行认识到了量化宽松政策的弊害和边界。美国的“特朗普经济”、日本的“率曲线控制”、中国的“供给侧改革”均为代表；
第二、需求面：已30年有余的全球化和近7年的量化宽松实际上进一步拉开了主要发达国家内部的收入差距，从而导致收入增速未必赶得上通胀增速的风险，同时保护主义抬头或对全球贸易带来压力；
第三、美国加息对新兴国家货币的冲击将可能引发资本外流和发展困难，反过来影响全球经济的增长；
第四、国际政治对经济的影响程度在提高，过去政府甚至央行主导政策的局面在民主国家正逐渐受到民意的挑战和影响。
2.世界跟不上美国
美国与中国等经济体的关系“既敌又友”。
3.美国跟不上特朗普
过分乐观或过分悲观或许均不可取，预计今年下半年局势才会明朗化。
特朗普由于其放松金融监管、减税等口号的政策口号已经获得了国内外投资者的“追捧”。特朗普经济所依仗的“弱美元、低利率、高赤字”基础必须建立在强大的政府控制力上，而这会受到来自民主党和共和党内部保守派的质疑，同时也会受到来自美联储的相应质疑。目前的乐观情绪都是建立在“假设成真”的前提上。可以说，特朗普有待证实的“景气”已经被市场提前“抢跑”了。
目前特朗普经济学具体实施前景有望在6月更为明确。对于公司税、基础设施建设等分歧甚至可能发生在特朗普与共和党财政保守派之间。同时预计美联储下次加息也会在以上问题明朗化之后才会进行。
4.中国在震动中求稳定
国内经济也在面临着增速换挡的必然要求，随着外部环境不确定性的逐渐加剧，求稳定成为了主要任务。
稳定是此次中央经济工作会议的关键词。形成这个共识有着长期经济背景，也有明确的政策意图：
、流动性的疲惫：2015年年初M2供应的增快并没有带来固定资产投资或房地产投资的起色，这说明单纯靠流动性拉动经济的边际效应早在2015年就已经显现了出来。我们认为这依旧是央行货币政策的重要考量。
第二、倒逼下的被动泡沫：2016年年初流动性基本保持稳定的情况下，固定资产投资整体依旧放缓，但房地产投资却迎来一波高潮。这主要是由于人民币贬值预期的全面释放和长期流动性过剩局面下资金避险涌向重点城市楼市，与经济向好周期内的投资加速有着本质的区别。我们认为政府通过抑制“炒房”来规避杠杆过度使用所累积的金融风险。
第三、稳定首先在于防止金融风险：以公司债为例，10月28日新政对房企发债门槛及用途有了明确限制，导致该渠道的融资规模骤减。另外，证券期货经营机构设立的私募资管计划若直接或间接投资房价上涨过快的城市普通住宅项目的也不予以备案。
4.同时也在稳定中谋变化
上半年去库存，下半年补库存，大周期仍在托底，不排除小周期有春天。
首先、中国经济下行趋势已持续6年，与全球经济周期一致，正在周期性的软着陆：2010年以来，中国经济在结构性、周期性等各因素叠加下开始步入下行周期。
自2014年8月以来，受房地产投资下滑、美元走强、大宗商品价格暴跌等影响，企业开启了新的一轮去库存。由于2016年初房地产投资触底回升和政府大规模发力基建投资，需求端出现了“小周期”复苏，6月以来规模以上工业企业出现了补库存的迹象。
然而，当前的软着陆并不意味结构调整已经到位。金融杠杆率依然很高、国企占比导致传统产能依然过剩、中国经济并不真正具备再出发的能力。我们理解央行今年年初的收紧是在充分理解经济大周期下对小周期的把控，而这样的行为今年或许尤为频繁。
同时如上文所提，美联储加息等不确定性或将在6月才会得以明朗，因此我们认为对货币、楼市政策以及趋势的判断应区分更短的周期，而且应怀有更为开放的态度。不盲目轻信任何一种观点，且相信任何事物都有边界，或许是在2017年这样一个不安的年份中安心的策略。
二，中国的房地产政策：
房价保卫战
为什么说2016年政策的逆转是为了“保卫房价”？
政策利好推动一二线城市房价轮动上涨，中央问责热点城市要求调控房价，引发楼市调控政策逆转。
1.因城施策，手段创新，层层加码
本轮调控强调“压一线、稳二线、活三线”，开展因城施策，方式逐渐渗透到开发的各个环节。
本轮调控以“分类调控，因城施策”为主，强调“压一线、稳二线、活三线”。
“保卫房价”成重要调控目标。随着一二线房价轮动上涨，各城市房地产市场分化严重，《月度70城房价报告》中显示上涨快的城市，将被中央列入重点调控城市名单，直接问责，并且重点调控城市名单会逐月动态调整；同时，热点城市据此相机加码调控力度，实现保卫房价的目的；
调控方式呈现“百花齐放，创新不断”。在调控方式上，从传统的限购限贷逐渐发展为涉及土地供应、土拍/拿地、开工建设以及销售等各环节，并且出现了不少创新型的调控政策，以合理引导市场预期，比如传统土拍政策创新，许多城市设置土拍高限价，推行“熔断+X”土拍方式。
热点城市调控策略上出现相机抉择型政策调控，层层加码。本轮调控政策出台密度频繁、范围广泛、精准性强，并且在发布政策之后，仍依据后续市场反应相机抉择继续“打补丁、升级加码”，体现了政府“抑制资产泡沫”的决心。
在“保卫房价”为目标的指导下，热点城市的政策调控依然会持续，但震荡较大城市可能出现小幅政策回调。
与上轮房地产市场调控两大差异：
本轮调控需平衡“经济增长与资产泡沫”：不同上轮楼市调控（2010~2011年），本轮调控是处在经济下行周期中的调控，守住增长目标的底线和抑制资产泡沫之间成为一场“刀刃上的平衡”；
“十九大”召开，2017年为政府换届之年：2016年下半年楼市调控措施还在于为党和政府换届提供一个稳定的经济环境，避免楼市过热导致更多的社会问题。因此，2017年热点城市“维持稳定的经济环境”成为影响短期内政策调控的重要因素之一。
考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期2017年楼市将逐步降温，成交量价回调，将为十九大党和政府换届提供一个“维稳”的经济环境。同时，中国经济发展进入新常态，L型走势已被确认，未来政策的重心逐渐转移到“防范资产泡沫”上，因此，预判2017年房地产政策调控的主基调不会发生重大变化。
考虑到各个城市需求差异性将呈现出多样化反应，在本轮政策调控周期下市场会加剧分化。在资源稀缺供需矛盾长期存在的城市，如北上广深，高位向下小幅震荡在所难免；但在投资投机比重较为显著的城市，量价波动将更为明显，不排除下半年会出现局部政策小幅回调现象。
三、房企转型2.0
1.房企转型不易，策略再做调整。
房企战略性放弃或搁置部分转型方向，策略上选择深度挖掘原有地产业务，并向相关性更强的金融产业发展。
近几年国内主要城市的土地市场大多呈现出量跌价涨的态势，一方面是三四线城市的土地出让速度被动放缓，另一方面是一线城市及热点城市每年可供出让的土地越发稀缺。
由于土地成本不断上升，终导致房企利润水平不断下降，而与此同时，房地产增量市场的规模也在逐步接近峰值，房企纷纷开始首次转型。
房企在首次转型过程中，拟发展方向非常多元化，大量产业甚至与原有地产业务毫无联系。由于房地产销售市场本就是一个万亿规模的行业，因此房企打算转型的行业也大多具有市场总规模大的特点。但这些行业本身存在较高壁垒或行业成熟度很低，房企要做出业绩并不容易，所以必须对转型做出修正，进入2.0时代。
对房企而言，上述产业中与房地产嫁接具优势的就是金融产业，房地产作为资金密集型产业，其可以说是房地产的上游产业，做大做优金融产业有利于房企更好地发展地产业务。并且大金融的体量足够大，进入机会相对也更多。
房企在短期内便用金融替代地产也是天方夜谭，为了维持企业现有规模，只能更专注于原有地产业务，不断挖掘。但增量市场“僧多粥少”导致2016年共出现340幅地王，部分企业地王拿地金额甚至超过其2015年全年拿地金额。
所以为了做好原有地产业务，房企必须通过其他手段布局市场，充分盘活先前的存量项目或资源，当前的主流方式便是“并购”与“存量物业开发”。
2.深度挖掘主业—并购与存量
房企通过并购企业与存量市场开发，深度挖掘房地产主业，旨在保持企业规模，降低开发成本。
并购可帮助企业优化项目来源，提升整体开发效率，保持企业规模，控制开发成本。16年房地产行业并购的主要标的仍是房地产开发领域，占比达40%。
并且近年房企并购案金额年复合增长率近50%，是房企获取项目的重要来源之一，例如中海出资310亿元并购中信住宅开发业务，万科456亿元收购前海国际。
城市更新为城市注入新的活力、为产业提供发展空间，也是房企低成本扩张，做好主业的另一途经。
根据现有情况来看，城市更新过程中主要涉及原权利人、房地产开发商以及政府相关部门。在城市更新过程中，原权利人和政府都扮演着不可或缺的角色，房企必须与他们建立起非常良好的合作关系。
主要的城市更新方式可以分为4种：
（1）保持原有建筑结构，改造、翻新后出租或出售；
（2）将原有建筑彻底推倒，补交出地出让金后重建。新物业大部分需持有经营，小部分可对外出售；
（3）将原有建筑拆除，平整为净地后公开招拍挂获取土地溢价，或者设条件争取底价摘牌，并继续开发。
（4）通过协议出让方式，根据新规划条件（含部分住宅、公寓产品）直接进行开发。
其中后两种是房企有机会获得超额的开发模式，但该模式目前仅存于华南区域。
部分物业具备直接改造、装修后即能出租或出售的情况，例如市中心的老旧写字楼、厂房等，这些物业多被改造为公寓或创意办公等业态。
原有物业以无法承载再开发，只能推倒重建。但根据现有情况，政府对于此模式要求越来越高，一般都有大量的持有条件。
如果能平整为净地后再开发，只要项目合适，企业肯定倾向于补交土地出让金后直接开发，但实际操作难度也是大的。如果无法直接锁定项目，需通过招拍挂方式获取，则企业一般会设定一些出让条件，尽量争取以较低价格获取土地。若土地溢价过高，企业也可选择放弃后续开发，获取土地溢价即可。
3.城市更新看华南
从政策成熟度与政府扶持力度来看，未来一段时间，主要的城市旧改机会可能集中在华南区域。
由于城市更新现阶段开展的必要性和紧迫性主要集中在一线城市及周边区域。如果对比华东与华南区域的城市更新现状条件（如上表），可以发现华南区域的政府配套政策相对更成熟，政府支持力度更大，操作方式更灵活，故目前大量的城市更新项目集中在深圳、广州及周边城市。
深圳十三五规划期间，规划完成30平方公里的城市更新，计划投资超3,500亿元。新广州城市更新计划共计111个项目，涉及用地面积14平方公里。
综合来看，城市更新的一般路径如下：
在城市更新具体实施阶段，原权利人一般都会引入一家房企作为合作方，成立实施主体公司，共同完成项目更新工作。其中原权利人扮演提供项目或者土地的角色，房企主要负责沟通协调工作、改造资金的筹措、实施方案的编制、具体的拆赔工作和开发建设等环节，政府主要提供政策支持和行政审批工作。
以一二级联动开发为例，终一级土地开发将首先在实施主体与政府之间分配，实施主体所得利润根据原权利人与房企的合作协议，进行再次分配。
若房企成功获取土地开发权，则进入二级阶段的开发建设，除部分物业需返还原权利人外，剩余物业一般均可对外销售。
对房企而言，其利润主要来自一级阶段的土地出让（以溢价部分为主），以及成功低价获取土地后的开发销售。但由于城市更新项目权属本身较为复杂，存在较多历史遗留问题，因此房企需要承担较大的拆赔风险，交易对手的履约能力风险，政府规划调整风险，项目周期偏长和土地转性不确定性等风险。
4.盼转型金融，助企业质变
金融与地产是“天生一对”，两者相辅相成，而房企能否获取金融牌照将成关键点。
因此房企可能先从参股做起，一方面学习运营金融行业的经验，另一方面也可能有更大的机会在合适的时机实现控股。
当然也有部分房企并在此过程中嵌入具有中国特色的互联网金融元素，开展一些创新业务，但毕竟此类业务现状规模有限，政府也未完全放开，未来一段时间的主流模式还将是参股或收购。
四、两种模式：万科模式和恒大模式
1.行业淘汰整合期下的生存之道—万科 恒大
两家龙头企业以不同方式体现一个道理：深耕主业、保持规模、顺势拓展，实现“转型2.0”
“天下同归而殊途，一致而百虑。”作为当之无愧的行业龙头，万科和恒大，无论从规模还是发展速度，均远远领先于行业水平。尽管在行业进入发新时期的大环境下，两家企业寻求的新发展的路径有所不同，但深耕主业，保持稳健的财务状况仍旧是其发展的根基。
拿地总额，土地储备充足，物流、商业、海外等新业务投资力度加大
随着市场的逐步回暖，万科对于土地投资力度开始加强，2016 年新增土储规划建筑面积3,092 万㎡，同比增长32%，全年地价总额达到1,886亿元的历史新高，占销售额比重为56%，较15年扩大8个百分点。
尤其是加强了二线城市布局，新增二线项目占拿地金额比重达到67%，较15 年提升22 个百分点。其中，不乏地王。万科16年拿地王16宗，总金额288.97亿元，占拿地总金额的15.58%。
与此同时，在非公开拿地市场，万科也在积极寻求项目资源。而与深铁如成功合作，将有助于重启此前的“轨道+物业”模式，有助于万科获取深圳核心区稀缺土地资源，强化区域布局。
3.恒大：快速并购以奠定行业新周期下的发展资本
多样化渠道获取优质项目资源，新增项目以一二线城市为主
截止2016年上半年，恒大土地储备建筑面积1.86亿平米，分布于中国175个城市，项目数量总计454个。强大的拿地能力，是企业保持持续高速增长的核心优势。 2015年以来，一二线核心城市的优质土地愈发稀缺，且地价昂贵。恒大通过收购兼并、合作开发、城市更新、旧城改造等多样化渠道获取优质项目资源，尤其是在一线城市优质资源获取上，以此实现企业的快速扩张。
并购：2015年开始，恒大便开始了快速收购模式，高举并购大旗，获取大量优质项目资源的同时，也降低了土地成本及投资风险。
城市更新：在深圳，截至目前，恒大已获取十多个城市更新项目，土地面积超过200万平米，规划建筑面积接近1000万平米，潜在货值3700亿以上，预计在未来6-8年内将陆续贡献。为恒大地产业务保持可持续增长奠定了扎实的基础。
公开市场：2016年恒大在公开市场拿地建面达1427万㎡，投资额573亿元，投资力度不减。
在2012年年报中，恒大便提出对二线城市以消耗土地储备的补充、并更加注重获取城市中心区域优质项目、重归一线城市的战略思路。从2013年开始，恒大地产业务重新聚焦一线城市调整布局。 2016年上半年，恒大新获取的80个项目中，一二线城市投资额占比达74%。提前调整战略布局，使得公司16年充分享受到整个房地产市场回暖带来的机遇。
4.恒大：引入战略投资意义深远
300亿元战投落地有利于改善财务指标并为发展打好基础，同时恒大对未来三年业绩向投资者作出承诺。
本报告还有后四大部分：
五.中国住宅地产市场；
六.一线城市商办市场；
七/中国物流地产市场；
八.海外地产市场。
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