“因城制宜”为2016年内地房地产行业的切实总结。上半年,市场经历了土地宽松、购房政策宽松以及货币宽松等多项政策,一线以及核心二线城市地价房价迅速上涨,市场风险陡升;下半年,在三四线城市坚持去库存策略的基础上,热点城市持续收紧政策调控,多城推出史上严限贷限购措施,楼市成交价量均有明显回落。展望2017年,我们认为本轮楼市上涨行情或将于2017年进入尾声,供需两端对于房地产市场的投资均意愿不大,因而16年末出现的热点城市价量双降的行情在17年上半年将得到延续。同时,三四线城市由于相应信贷以及货币政策持续宽松,16年地产投资不足,开工较少等因素,库存压力将得到持续缓和,市场波动有限,将持续改善。
需求端来看,2016年热点城市房价快速攀升:1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68个百分点,其中北京、上海等十大城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%,二手房价格涨幅也处于高位;四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落;分城市来看,一线城市1-11月累计上涨22.95%,在各类城市中显著,二线城市累计上涨13.34%,三线城市累计上涨10.15%展望17年,一二线城市量价或将回调,部分三线城市具备增长空间:展望2017年我们预期一线以及核心二线城市市场整体进入价量调整阶段。由于土地资源稀缺以及针对开放商购地的货币政策不断收紧,一线城市势必于2017年步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇;部分在2016年上涨过快的热点二线城市房价空间已现泡沫,我们预期2017年上半年其量价势必小幅回调,回归理性;部分具备产业和人口支撑的区域核心城市,将成为下一个发展的新风口:天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市;位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,楼市具备一定的平缓增长空间。
土地成交市场已初现疲态:就房产公司的业绩而言,除去万科(2202HK),预期恒大(3333HK)以及碧桂园(2007HK)均将在2016年迈入超3000亿合约销售规模的巨头行列。同时,行业整合趋势更加明显:百亿合约销售额的内房公司数量增加至131家,相应市场份额提升至50%以上。宽松的货币环境以及不断上升的海外融资成本为内房公司发行人民币企业债券融资提供了良好的环境:预期2016年房企债券融资规模将超9000亿元,同比增长77%,利率水平不断下降。
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