[摘要] 高铁与房地产价值重塑，“高铁热”向房地产蔓延。
高铁是个啥
世界条高铁：1964年10月1日，东京奥林匹克运动会圣火燃起前10天，东京至大阪的“东海道新干线”正式运营通车，世界上条高速铁路诞生了。新干线运行速度当时高达到210公里/，总投资3800亿日元，全长515公里。1978年10月26日，邓小平在访日期间乘坐新干线从东京前往京都，看到列车风驰电掣般行驶，他深有感触地说：“像风一样快，新干线推着人们跑，我们现在很需要跑。”
中国已经进入高铁时代。从2010年起至2040年,用30年的时间,将主要省市区连接起来,形成国家网络大框架、连通世界的蓝图。中国计划建设三条通往欧洲和东南亚的高铁，另一条是从东北途径阿拉斯加到美国，里程8000公里。以每350公里设计速度算，建成后从中国乘高铁不到两天即可到达美国。
铁路的分类：
按列车运行速度划分铁路类型：
不同交通工具、不同速度时乘客总旅行时间对比。在800公里以内，高铁的优势非常明显。
中国高速铁路网规划
中国高铁在建里程全球。
目前全球正在建设高铁的国家有15个，在建里程达27796公里。其中，中国在建里程全球，占全球在建里程的57.16%。
由于海外不同国家工程建设条件、施工难度等不同，其在建高铁工期变化幅度也很大，通车年份主要集中在2015年、2020年、2030年前后。中国高铁从开工到通车工期通常为4-6年，2014-2015年是中国在建高铁的一个通车高峰期。
高铁的特点：
1、投资大，运营成本高
世界银行驻中国代表处发表的一份关于中国高铁建设成本的报告指出，中国高铁的加权平均单位成本为：
时速350公里的项目为1.29 亿元/公里
时速250公里的项目为0.87亿元/公里
国际上，高铁建设的成本多为每公里3亿元以上。
2、带动城市新区发展
对沿线地区经济发展起到了推进和均衡作用
促使高铁沿线中心城市与卫星城镇选择重新布局
促进了沿线城市经济发展和国土开发
沿线企业数量增加使国税和地税相应增加
节约能源和减少环境污染
3、高铁带动旅游业发展
随着我国步入高铁时代，越来越多的旅游目的地借力高铁，提速旅游产业发展。“高铁＋酒店”的自由行产品成为新热点。
“37号文”
《中共中央国务院关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的指导意见》（中发〔2015〕37号）
关键词： 多式衔接 、立体开发 、功能整合 、节约集约 、政府引导与市场自主开发相结合、土地综合开发 、提高铁路建设项目的资金筹集能力和水平。
统一联建 、规模控制： 单个站场平均不超过50公顷 ；少数站场综合开发用地规模不超过100公顷
市场方式供应综合开发用地、投资主体 。
用地供应模式： 分期 分片 分宗
政策明确了:
1、土地综合开发、一级开发与二级开发
2、红线外、红线内土地出让方式
3、土地综合开发的目标及用途
4、市场化方式
5、土地经营
6、土地综合开发相关各方的责、权、利
高铁新城的兴起与发展
高铁新城遍地开花：
高速铁路对于地区经济的拉动作用已被认同，能促进地区之间的交往和平衡发展。
在主要高铁网上，目前已有36座高铁新城正在规划或建设。其中，密度大的属京沪线和哈大线。京沪线上，24个站点共有15座高铁新城；哈大线上，23个站点已有9座。
在不少地方的规划中，速度成了决胜的关键：“一年成名、三年成型、五年成城”、“一年成势、三年成型、八年成城”。
高铁新城类型
大致可分成两类：
一是全新的城市区划，属地方大手笔，动辄数十平方公里；
二是紧邻站点的高铁站前区（亦称启动区），规模较小，一般约几平方公里。
在36个高铁新城中，有1/3的新城面积在6平方公里以内；余下新城中，有5座面积在40平方公里以上。
高铁新城大多位于城市新区或郊区，部分高铁站到市区需要20-40，沿途基本是田野乡村。区域人口稀少，缺乏城市生活配套，如商务、办公、购物、休闲、教育配套等。
配套不足，或配套设施建设跟不上，制约了高铁新城的发展。
高铁新城“大规模、高投入”特点显著
12座高铁新城中，已投资及计划投资百亿以上的有4座，投资50亿元的有4座，余下1/3为30亿元及以下。
TOD开发与经营
TOD新城物业类型选择：
TOD新城是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者——也不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。TOD新城可以称之为城市大生活综合体。
“交通导向开发”令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家车。
TOD站点对于周边发展的经济效益影响根据空间的远近呈现不同的产品组合：
影响区域（0-300米）——距离站点步行距离5以内，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价高、先发展起来的区域。
第二影响区域（300-500）——距离站点步行10内可以到达，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高。
第三影响区域（500以上）——距离站点步行需要15以上的时间，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容
城市TOD站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同：
• 地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著
• 地铁站点100米范围内商铺具有较大空间，100-300米内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是
• 地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显。
TOD新城物业类型选择：
圈层，以商业、办公物业以及高密度居住物业为主，开发强度高。
第二圈层，主要为公共空间，及以上物业的备选区域。开发强度较高。
第三圈层取决于地段状况可以发展多种功能，如居住、或居住与商务混合物业等；开发强度取决于地块以及开发内容
TOD开发的新理念
1、与产业结合，避免“鬼城”
2、与城市规划结合
3、与市场高度结合，引入社会资本
4、品牌连锁经营，串珠式发展
5、整合资源，强调综合配套
铁路用地及站场区域土地综合开发影响因素
1、城市经济发展水平、人口、文化、资源禀赋、 区位等
2、产业规划
3、用地区位、土地及建筑现状
4、区域及所在城市房地产发展程度
6、土地开发成本及
7、土地开发时机及时序
8、当地政府国土、规划等部门的配合度
铁路用地及站场区域土地综合开发存在问题
问题一：土地价值
铁路用地及站场区域土地商业价值的实现是一个渐进式的过程。需要有“预控”的思维。
问题二：产业问题
土地规划与当地产业的结合度制约土地开发速度。
问题四：土地开发受土地规划、城市规划的制约和影响。
问题五：当地政府的配合问题
“高铁热”向房地产蔓延
现在下房产投资方面又出现一种新现象，市民买房会根据高铁地铁的相关规划来进行，而在当今时代，交通运输条件变得越来越重要的时候，这种选择也是非常重要且合情合理的，交通对群众的生活有着至关重要的意义，而对于我国如今城市交通日益发展，地铁建设日益完善的情况来说，这种选择显得更为明智。除此之外，我国的铁路建设愈加发展，高铁的建设开通也成了铁路运输中的重点，在多方因素的影响下，投资房产紧跟高铁地铁的建设就显得十分重要了。
对我国近些年的铁路建设来说，我国愈加注重高铁的建设与发展，使铁路网覆盖面不断得到扩张，铁路网密度日益增长，铁路的运输能力和运输效率都得到了大幅度提高。尤其是高铁的开通，大大缩短了运输时间，减少了乘客在旅途中的奔波，还为乘客提供了便利舒适的旅行体验，是我国铁路建设如今的一大亮点，而在铁路尤其是如今高铁的快速发展情况下，铁路情况对城市的发展愈加重要，所以投资房产紧跟高铁是十分重要的。
高铁对城市的发展具有至关重要的作用，高铁一方面可以变利沿线地区群众的日常出行，满足其日常交通运输需求，另一方面也密切了沿线地区的联系，将周边地区紧密地结合在一起，为资金人才等劳动因素的流动提供了基础设施，也为各地区的经济发展文化交流提供了便利条件，有利于整体经济圈的形成，所以将高铁的建设作为城市发展的代表也是非常有意义的。除此之外，由于大城市平常车流较多，所以地铁的修建也是非常必要的。
市民将高铁地铁的修建作为投资房产的指向是非常有实际意义的，高铁的发展不仅能很大程度的满足居民日常出行要求，还可以带动整个城市经济的发展，是其整体发展的先导。而地铁的修建为居民的平时交通提供了条件，也为居民的日常生活带来了诸多便利。
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