[摘要] 一场史上严厉的中国楼市调控“炸弹”轰炸之下。
当下中国楼市正在发生巨大的变化，一线与二线城市的分化、一二线与三四线城市的分化；住宅与商业地产的紧缺与过剩的局面；二手市场越来越巨大；结构性矛盾非常凸出；房企一线与二线城市疯狂抢地，地价上涨、地王频繁出现、抢房火爆；地方政府不断的调控加码，唯恐稳定不了市场预期；买了房的购房者，担心房子会跌价，没买房的购房者，担心房子会涨价；货币的收紧与行政的手段加码，供应侧的漏洞越来越大；资源错配与价格决定不了供需关系；投资渠道狭窄、人民币贬值、银行存款负利率与买房抗通货膨胀、保值增值的财富增长保卫的关系；稳房价与去库存、防风险、保增长的关系等都因为调控政策的变化，产生这一系列的变化、问题。
担心的是中国楼市这一系列的变化背后，这二十个非常恐怖又可怕的现象，才值得市场去关注的。这也许是中国房地产格局的调整、也许是房企策略的改变、意味着中国楼市供需关系的变化、意味着地方与房企博弈的变化、意味着房价与调控的变化、意味着政府与市场的变化。不会改变的是未来中国房价会继续保持震荡上涨，短期看，政策影响供需关系，房价进入高位徘徊，或者是涨幅回落，暴跌大涨基本不会出现，平稳才是主旋律。长期看，政策解决不供需关系、货币、土地等一系列的核心问题。过去23年的房地产调控经验与历史不是就告诉我们，调控不是解决上涨、下降的问题，是解决上涨过快、跌过快的风险问题。
是失去房价调控的信心。房价上涨时，没人相信调控会让房价真跌，房价下降时，没人相信房价调控会一直坚持。调控引起的负面影响、负作用不断的累积效应。过去调控了二十三年，房价都没下降，反而上涨的越来越高，调控丧失了老百姓的信任、丧失了调控房价的威慑力。第二是购房者已经非常讨厌调控。政策专门与购房者、地产商过不去，什么烂招都往身上打，后出来拯救他们的还是政策。每次调控时，购房者都要砸房企售楼部被砸，不是没钱买不起，是因为政策导致没资格买。所以，调控出来之后，到处抢房。第三是调控与救市总是互相呈现。调控到关键时刻就要手软，调控出的越多，越严厉，拯救楼市的政策更多、刺激力度越大，结果就是房价暴涨越高，这已经形成规律与市场惯例。
第四是调控为房价上涨推波助澜。调控来了，一线与热点二线、非热点二线城市的房价还是上涨，这周围的城市与三四线是也开始不断的上涨。不知道是想房价上涨还是想大家赶快去买房。第五是调控的手段、政策，严厉的都是违-宪、违-法、违反经济规律、无法市场的，只调需求，不调供应。每轮调控都是这样，可惜后都失败了。第六是调控对房企产生免疫力。房企没有因调控大批死掉，因为已经适应了调控节奏，银行也没有全部停止房企贷款、融资依然可以贷到钱。没有谁会和钱过不去，也没有哪个地方会与业绩过不去。第七是房价涨幅跌到一定程度、地方缺钱、经济往下掉时，调控肯定由收紧转向放松，后是不要脸的赤裸裸的救市。
第八是房价在一线与强二线城市，抗调控，在弱二线与三四线抵抗力差。看3月的调控这么多，房价依然没有下降，房企依然不断的抢地王，市场温度越来越火爆。因为政策的落实与执行需要时间，特别是资源集中的城市，想大跌太难了。而其他城市，去库存成为房价上涨的好驱动器。第九是房价、地王在一线、二线、三四线的城市轮流做庄。一线城市的地王没有因调控停止出现，二线城市没有因什么限的政策，再次不出现，现在到部分二三四线城市地王了，高地价来了。而房价一二线城市反弹，在三四线的部分城市正在全面上涨，甚至形成溢出效应了。第十是买房时代到来，卖方时代不变。全民热议房价，公司、个人一块投资房产，上市公司都不看股了。
第十一是经济比房地产风险更大，保增长大于一切。商住限购、什么限的政策，坚持不了多长时间了。经济增速下降、经济下行压力、产能过剩、通货膨胀、人民币贬值、商业地产库存、地方债、地方财政危机、银行债、企业债风险加大。如果到今年三四季度基础不了，长时间在2018年，调控放松是大趋势。第十二是调控的结果就是与往日一样。一线与热点二三四线城市调控收紧，不管是出于三四城市去库存，还是防止有房者逃跑，还是把资金逼到实体经济，还是为商业地产过剩去库存，只要没有解决或资源错配与利润及投资渠道、税发、成本等问题，肯定又会打回原形的。
第十三是小产权转正、集体用地上市的的改革又让步调控。如果小产权房转正了，集体上用地上市了，供应端的问题就解决了，可惜地方担心影响到收入与未来的城市发展及抵押贷款的土地价值等。第十四是数据、政策掩盖房价上涨的真相。如2月70大中城市，几乎全面上涨，2月31个省会城市房价27个上涨，二线城市上涨多于下降的。第十五是错误的调控重蹈覆辙。这才悲剧的，为什么政府就不愿意去改变，用市场决定资源配置，市场决定价格，喜欢要计划经济的政策与行政调控的手段，喜欢短期的调控政策与目标，不是长期的。因为房地产大的受益人就是他们，这才是真正的主人，没有比他们更爱调控了。
第十六是长效机制的建立与房地产税的立法推进毫无实质性进展。烦的是就老说房地产税来了，后什么都没来。长效机制已经是概念，天天变来变去，不断的创造新的概念与政策。毫无疑问，这不是老百姓所希望的。第十七是每次调控，死的不是央企、国企、上市房企，大房企，几乎小部分的中小房企。由于银行不贷款或者是融资失败，后被迫借高利贷，调控一来，就面临破产，被高利贷追到破产或者是崩盘。第十八是房企的钱砸在了一二线城市，这已经成为行业的规律，因为谁都知道，房价不会大跌，未来还会上涨。三四线城市的房企砸的钱，虽然不多，土地储备也谨慎，除非是一二线城市的周围城市与六大城市群的城市，同样是因为房价还会上涨，利润高。
第十九是购房者总会上有政策下有对策，地方总会让房企有安全带稳定着落。媒介、外媒、经济学家总是在调控时，纷纷唱衰房地产，什么泡沫破灭、楼市崩盘、房价暴跌、房企破产等，后以灰溜溜的失败告终。第二十是调控从来不会说，让房价下降，或者是设置下降多少的具体目标。事实上，上面把降房价的责任推向地方，地方则因房地产对经济的重要作用，执行上、操作上都有巨大的空间，要想房价不上涨容易，下跌也是如此。左不过是数据而已，真正要让房价选举却是非常难，因为政府从来没有说过让房价掉下来。如果这轮的调控与往年一样，相信下次的救市政策与刺激力度肯定会超过上轮的。由于大量的垃圾政策存在，房地产市场反弹会比上轮高，房价已经坐在弹簧的顶上，等着再次飞上天。
按照社科院的研究分析，过去十年以来的中国房地产市场价格走势大致可以划分为四个周期。以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例，这四个周期的起止时间分别为：轮：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。第二轮：2009年3月到2012年5月。其中，2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。第三轮：2012年6月到2015年4月。其中，2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。第四轮：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异。
但整体来看，近十年以来中国房地产市场的价格走势具有如下四个特点：，趋势性上涨，周期性波动。从趋势上来看，房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期，将70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100，到2016年9月，该指数达到162.4。根据“中国典型城市住房同质价格指数”，北京、上海、深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向，房价在局部时间呈现出周期性波动性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。第二，上行周期长，下行周期短。从过去十年的情况来看，前三轮房价周期的下行时段都不足一年；而上行时段则持续的要长得多，例如第二轮上行周期为两年半，第三轮上行周期也将近两年。
第三，从普涨、普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前，一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的，上行周期同时上涨，下行周期同时下跌，尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后，这一情况发生了明显改变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二、三线城市开始，而且上涨速度也远远超出二、三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。第四，房地产政策兼顾着多重目标，诸如：经济增长、民生保障、财政收入、金融稳定、经济活力、城镇化推进、城乡社会治理等等。但这些目标并非总是激励相容的，在某一特定的时间点上彼此可能存在冲突。
政府进行房价调控的动机和意图通常主要基于以下两点短期考量：其一，保增长。在短期，考虑到房地产在宏观经济中的重要地位及其对相关行业的带动作用，在经济下行期确保房地产行业的固定资产投资就自然而然地成为宏观调控的一部分，而促进房地产行业固定资产投资的前提是确保销量和价格不大幅下滑。其二，防风险。这里既包括防范金融风险，还包括防范舆论风险、确保政治稳定。尽管学术上对于“泡沫”的理解和界定存有较大争议，但在政策制定者和金融市场投资者中的确存在着普遍的担心——房价过快上涨会滋生泡沫，而泡沫破裂将导致严重的金融风险，并危及整个宏观经济。另外，住房是居民的基本需求，是千家万户都关心的事情。
上述两点短期考量是房价调控的主要政策出发点。除此之外，还有一些长期考量，例如，房价上涨会增加制造业和服务业成本，削弱经济竞争力；房价上涨过快加剧收入不平等和财富不平等，并在一定程度上造成社会割裂，扭曲社会正义感，造成无房年轻人“绝望感”。这些长期考量以往多存在于学术研究之中，但近几年越来越多地受到政策制定者关注。基于上述政策意图，对房地产市场采取“上下限相机调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时，适时进行“限制性调控”；当房价下跌或者经济增长动力不足时，进行“刺激性调控”。由于房价周期“上行长、下行短”的特点，“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。
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