[摘要] 对于房地产市场来说，这个春天非但不寂静，而是发生了太多的喧嚣。
先是一线城市和某些二线城市的房价在春节又掀起了一轮涨价潮，紧接着又是各种调控政策纷纷出台，隔三差五就扔出一颗“王炸”，力图为已经有泡沫化倾向的市场降温。
在限购限贷之后，限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。
而最近政策又有新变化，限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日，厦门市对商品住宅出台了“限售”政策，标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日，已有10余个城市发布房地产“限售令”，对“拿房即卖”说“不”。
“T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限，即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。
限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下，楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：
以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房
例如：许多地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。
调控打出实时组合拳，为楼市全面降温
中心城市房地产政策的风向标，3月份以来中心城市陆续出台的收紧房地产市场的新尝试意味着其他地区会随之跟进，于是可以看到在京津冀、珠三角、长三角等地区，除了出现中心城市调控升级外，周边的十余个热点城市的限购也在升级。这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金”，在其他市场上兴风作浪。
在一系列调控政策中，提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著，这种下调买房杠杆的措施，兼顾了刚需者和低收入者的居住需求，是真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一属性的客观要求。此外，随着货币供给增速的大趋势出现变化，一直颇遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。
限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。但值得注意的是，目前房地产市场的二元化趋势愈发明显。
在一二线城市经受“恐慌经购买”考验的同时，一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。
因地制宜、因城施策的调控政策在这种情况下显得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供给侧的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在这方面有所突破，即住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地，而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。这方面政策的意义在于，在合理的国土开发规划之下，形成有弹性的可持续供给，来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。
在房地产市场上，并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷，让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足，以及本轮调控的决心也很大，这能对炒房者起到有效的震慑。各方都在期待地产市场在度过一个不寂静的春天后，会有一个宁静的夏天。
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