[摘要] 4月出新规，严禁商办地建公寓，这“一拳”比3月商办限售更狠，恰好打中“商住房”的要害，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，且约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售，意味着“商住”将会退出历史舞台，回归商业、商办属性。
“商住房”在限购新政后，供应和成交均呈爆发式增长。据数据统计，2017年一季度，商务公寓总供应4095套，成交量5522套。
在大规模供应下商住倒挂，商务公寓连续2月成交超住宅。且“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。因不占商品房指标、总价低，“商住房”成炒房者的天堂。
限购后，“商住房”已是风声鹤唳，步步紧逼的限购政策一旦“落地”，一大批“商住房”的未来将成一个谜，这一轮击鼓传花之后，谁会是接盘侠？商业和住宅属性明确划清“界限”后，“商住房”市场迟早要重新洗牌，剩的只是时间问题。
“商住房”打的是“擦边球”，长期处于政策的“灰色地带”
“商住房”其实一直是个模糊的概念，在《房地产法》、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，按严格规定的土地使用性质，根本不存在“商住房”这一说法。
我们通常所说的“商住房”是指，土地性质为商业物业，开发商业或写字楼办公的地盖了商品房，可以商住两用的房源。“商住房”一般是首付5成、贷款10年、利率上浮10%、产权多为40—50年，多为小户型，总价比住宅低很多，且不限购不限贷。
“商住房”土地作为商业用地，本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改造成为公寓式住宅，这一类“产品”往往最容易吸引来投资客和炒房者。
新政后，商务公寓集中放量。据一位公寓项目置业顾问介绍，购买商务公寓的成交客户中，大多都是投资客，刚需基数很小。他说，目前国内业主很少能接受自住商业物业性质类产品。
“商住房”的投资价值究竟在哪？其实在赌房价上涨，比住宅价格低的“商住房”，会随着深圳和区域的房价水涨船高，看好房价便是空间。除了租金之外，“商住房”的投资价值在于空间。
但“商住房”本身打的就是模棱两可的概念“擦边球”，商业和住宅土地性质一旦完全剥离开来，投资“商住房”的风险也会随之加大。
“商住房”调控之后，持有物业经营或成主流
3月，针对“商住房”调控的政策靴子落地，从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”，政策一出，业界一片哗然。不仅未上市的商住房噤若寒蝉，据悉，的二手房中介链家也连夜开始下架商办物业产品。
4月21日，出台《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，对商办土地出让明确若干重大新规，其中包括办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得建设公寓式酒店，约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
且出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有等。
“商住房”调控政策落定后，对增售的影响较大，后期一旦上海、北京的调控被作为“商住房”调控样板，此后“商住房”市场将举步维艰。加上，一线城市繁华地段可以开发的项目越来越少，中心区的土地出让越来越少，商业物业向自持经营转变的趋势将会更加明显。
在这一形势下，过去倾向于建了就卖的开发商，开始越来越多地把的优质物业用于长期持有。万科在拿下地块之时，欲开发全自持的项目，做出了去除住宅投资属性的创新尝试。
业内人士表示，房企持有商业物业可以优化企业资产结构，树立企业品牌。持有商业物业是发展趋势，但自持经营商业物业不但需要眼光，更需要实力。
“商住房”将正式从上海的房地产舞台上“消失”，还会远吗？
跟住宅相比商住房存在哪些风险？
商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目，如酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。与住宅相比，它存在很多弊端。
1、商住房一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务。
2.商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。
3.买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。
4.商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免，转手和持有成本高。
5.商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅；物业费、供暖费也要比住宅贵很多；且商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。
6.买商住不能迁入户口。
7.商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。
8.由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。由于商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
9.商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
