[摘要] 房东随意涨价、房东暴力撵人、中介骗人、开发商欺负人……你还在为租房买房而痛苦吗？
我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。《条例》共分七章四十七条，对住房租赁、住房销售、房屋经纪服务等领域的有关内容进行了明确的法律规定。特别抢眼的是，《条例》征求意见稿中内容最长的部分是住房租赁部分。
背景
首先，我们来了解一下这部《住房租赁和销售管理条例》出台的背景。租房市场近年来规模日益壮大，尤其是像深圳这种外来人口数量庞大，房价高企的城市，绝大部分的人都只能无奈选择租房。但由于租赁市场主要是房东和租客为主体的私自交易行为，缺乏政府有效监管，一直以来，导致了很多不良社会问题的产生。
尤其是2016年底召开的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的。”同时，还提出了建立“购租并举”的住房体制。直白的说，政府也意识到未来热点城市房价会越来越高，买房成了少数富贵阶层的专利，很多老百姓根本就不用考虑买房的事情，为了让社会矛盾不要激化，大众能安安心心租一辈子房，就要让租房人的权益得到充分保障。此次征求意见的《条例》即是建立购租并举住房体制的法律性、制度性安排的重要一步。
终于在国家层面立法保护租房者的权益，希望老百姓的租房道路不再艰辛！据统计，目前约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等，然而，承租人总体处于相对弱势的地位，合法权益难以得到保障。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。
规范租金支付和调整方式
为减轻承租人集中支付租金的压力，意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，意见稿提出，出租人不得单方面提高租金。同时，直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。
鼓励签订长期租赁合同
据了解，目前我国房屋租赁的期限一般在一年或无固定期限。意见稿提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。
近年来，我国也出现了一些企业和机构投资经营住房租赁，包括自如、魔方、相寓等，市场份额约占1%。意见稿提出，对于这些住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。此外，为了鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，意见稿也作出原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关设立质权。
征求意见稿规定，承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务，办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房。同时，意见稿也规范了承租人租赁行为，规定其要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。
强化住房租赁市场管理
征求意见稿规定，直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。
意见稿强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定，特别注重对承租人的保护。政府是要引导社会认知，让租房成为人们推崇的生活方式，建立长期而稳定的住房租赁市场是必要基础。
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