[摘要] 最近两个月以来，我们正在集中力量调整楼市，部分城市，眼下已经取得了阶段性成果。从市场反馈的数据来看，成交量已经大幅减少，价格也的确有所松动。而且银行也越发积极，据说5月1日后，北京部分银行首套房贷力量将回归基准，二套房也来到了新高——1.2倍。
但我们同时又发现，这些城市房地产调整取得些许成果的时候，部分二三线又有涨的迹象，三月份的数据显示，房J同比上行的城市多了不少，且都是二三线城市。以3月份为例，海口商品房环比排行。为什么我们的楼市如此特殊，为什么总是按下葫芦浮起瓢？
今天，我们就聊聊咱们的房地产，咱们房地产的特殊性。
特殊之一：供给单一
我们的房地产的特点是供给单一，所有的土D都来自于一个“供应商”，在土D供应规则方面也十分复杂详细，通过这些规则，土D能够产生多少房子，什么样的房子，非常。总之，一切都是“约定俗成”的，如果做不到，开发商的麻烦将非常多，比如这个商住房，很多开发商终于尝到了苦头。
特殊之二：不像市场的市场
要运用市场的指标来预测市场，的前提就是市场是真正的市场，而我们的市场显然还差点意思。最直接的表现是流通不顺畅，流通一旦不顺畅，很多指标的参考意义将荡然无存。
比如我们以往常用的一些指标，租售比、房J收入比，租售比合理的水平一般是1:300到1:200之间，而我们的一些城市已经低于1:600，这意味着买房用来赚钱根本不现实，最后大家只能寄希望于房子来赚钱，一个个只能按顺序割韭菜，谁最后被割谁倒霉。
再比如房J收入比，我们的大城市早已超过6-8的合理区间，30-50的也不少见。为什么这个水平还会如此坚挺，其原因就是衡量市场的指标不能被用与不像市场的市场，就好像我们的楼市。
而现在，卖房子也不容易了，拿到房本还得有两三年的锁定期。
特殊之三：城镇化
我们目前的城镇化还处于刚性增长阶段，而且各个区域差异特别大。东部城市本地人口城镇化的同时还接纳了大量外来人口，中西部城市城镇化速度较慢，还面临人口净流出的麻烦。结果就是房地产旱的旱死，涝的涝死，怎么调和也调不过来，最后没办法了，有的地方发钱鼓励买房，有的地方不得不要求购房者拿到房本后持有两年。
共通性
再特殊的市场，也有共性特征可以考察。有两个指标，可以用于任何市场：人口和增长。
1、人口
有了人口，才会有住房需求，人口持续流入的城市，房地产才会活跃，这个道理体现在了所有城市，大部分三四线城市，人口都处于净流出状态，房子卖不掉很正常，给钱也很难卖得动。现在人口流动的趋势十分明显，有两股潮流，省内向省会周边集中，省际之间是想三大城市群中间流动。人口流向哪里，钱就流向哪里。
近年来，人口出现了逆向趋势，热门城市购房群体在不断减少，农民工跨省流动量首次降低。这些也在一定程度上影响了热门城市的房地产。比如上海这座城市，据说房租已经连续回调超过5个月了，回调的背后是人口数量停滞和人口老龄化。
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