[摘要] 尽管棚改有收紧货币化安置的趋势，但距离大幅度的增加实物安置比例的时间点，可能还为时尚早？
2018年已过去大半，在这期间，棚改成为城市建设和贵阳地产行业关注的一个热词。
但近期，关于棚改的故事又在不断延续，给贵阳棚改的下半场增添了不少变数。
尽管棚改有收紧货币化安置的趋势，但距离大幅度的增加实物安置比例的时间点，可能还为时尚早？
1 、棚改安置补偿 没有“一刀切”
6月25日，媒体公布了一则消息称，国开行将棚改项目合同签订审批权限收回总行，也就是说，在今后，棚改的审批将更为严格，货币化安置的这块资金，地方上将更难得到，以后棚改项目多以实物安置为主，即将安置方式优化调整，货币安置淡出，更多以实物等相结合的方式来补偿。
但同时，国开行对棚改没有“一刀切”，棚改并未暂停，目前正在进行中的继续执行，但是监管和审核会更加严格。
以前，棚改实施货币化补偿，其初衷是解决近年来三四线城市形成的房地产巨大的产能，政策性银行向地方政府发放优惠贷款进行一轮定向放水。
但是，大量资金如果全部被投放进棚改市场，就会造成一个巨大的资金池——截至2018 年5月，棚改资金的主要来源方PSL余额达到了3.12万亿元，是8年前的8倍左右。
2、 库存不足城市 鼓励实物安置
此前据媒体报道，山东省全省住房城乡建设工作会议传出消息，在今年山东住房市场将发生大变化，其中最引人注目的便是：鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励，直白一点说也就是尽量都实物安置。
上月末，安微省马鞍山市在其政府官网上发文指出：今年国务院政府工作报告明确提出，要“坚决打好三大攻坚战”，防范金融风险是其中之一。
同时，今年国务院政府工作报告还明确提出，房子是用来住的，不是用来炒的。
所以，今年在推进棚户区改造工作中，要把棚改与稳定房地产市场更好地结合起来，尤其是对住房供需关系紧张的城市或地区，要从严控制棚改货币化安置比例，尽可能地给棚改居民安排实物住房。
今年以来，杭州的货币化安置比例明显下降，对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整，重新鼓励实物安置。
不过，对于贵阳来说，官方对于棚改安置政策尚未出现的表述，并未有明确的行动方向。
3 、货币化去库存 实物化增供给
房地产专栏作家陆飞表示，国家之所以出台政策调控货币化安置和实物安置的比例，其目的就在于把控整个楼市的发展趋势。
货币化棚改主要创造购买力需求和去库存，实物棚改将新增住房投资和供给。
在货币安置的过程中，由于外部房价过高，购房成本较高，拆迁过程中，征收房产的评估均价也会相应上浮。
通过适当的降低货币化安置奖励，鼓励实物安置的方式，有利于减弱货币化安置，对于房价的间接影响。
按照今年的数据来看，货币化安置比例每降低5个百分点，商品房销售面积减少0.17亿平左右，增速降低1个百分点。
如果今年货币化安置比例降低至40%，商品房销售面积减少0.69亿平左右，销售增速降低4%。
随着棚改的进行，2018-2021年，的棚改将拉动投资8.3万亿。其中房地产投资3.2万亿、棚改配套基建投资0.6万亿，房地产上下游产业投资4.5万亿。
据统计，今年货币化安置比例每降低1个百分点，房地产投资将增加19亿元，投资增速微增0.02个百分点。
4 、货币化安置 因地制宜调整
10月11日，住房和城乡建设部副部长倪虹介绍棚户区改造有关工作并答记者问。
有说法称，棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度，削弱对房地产投资和销售的拉动作用，倪虹对此进行否认。
他表示，国务院常务会议要求是，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。
倪虹继而解释，2015年，一些城市针对商品住房库存比较大，采取了鼓励和支持货币化的政策，对去库存和促进房地产市场供需平稳起到了积极作用。“这次不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。”
住建部还要求，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化安置优惠政策，要严格评估财政承受能力，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为，科学确定好2019年度棚改任务。
5 、全面实物安置 贵阳为时尚早
在今年，贵阳将全力以赴完善城市功能，高标准、高速度、高效率、高质量推进人民大道沿线、花冠路沿线以及三马片区、盐务街片区、六广门片区等棚户区城中村改造，实施棚户区城中村改造5.8万套、950万平方米，惠及20.3万人。
数据显示，今年1至8月，在各区(市、县)政府、管委会及平台公司的齐心协力下，全市紧紧围绕2018年58971套的目标任务扎实推进。
今年1至8月，全市改造户数城市棚户区项目134个，累计签约征收补偿协议45940户，为目标任务(58971户)的77.9%，今年全市改造面积城市棚户区改造面积为950万平方米。
陆飞表示，贵阳楼市的实际情况，实际上是出于棚改量和库存量均较为充足的时期。
一方面新房源很多，政府有一定的去库存压力。而另一方面，待进行的棚改户数量较大，而棚改资金的主要来源趋紧，因此贵阳楼市目前处于一个相对矛盾的区间内。
政策调控好货币安置和实物安置的比例，控制好贵阳楼市的库存量和投资量之间的关系，有利于维护贵阳楼市的稳定健康发展。
面对如此错综复杂的形势，特别是面对相较于更为复杂的贵阳楼市前景，对于普通购房者来说，如何选择的确是一件很现实的事情。
贵阳作为一个二线省会城市，房地产市场处于一个较为安全的位置，特别是近年来大型开发商的大量进驻，也给贵阳楼市上了一把保险锁。
对于即将接受棚改的居民来说，选择货币安置或者实物安置，主要取决于货币的真实购买力和安置房的本身价值。
与贵阳楼市的区域性特点相同，安置房价值的也存在差异化。
也就是说，在价值较低的地方，政府可能会优先考虑让棚改户选房（土地和建房成本较低），但对于价值较高的地段，采取货币化安置的办法，也成为选择方式。
对于房屋征收户而言，应当按照自身需求，科学衡量货币购买力价值或者安置房的价值，结合自身的实际需要来进行选择。
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